Kira artışı hesaplama
Mevcut kiranızı girin, sözleşmenizin yenilendiği ayı seçin. Türk Borçlar Kanunu m.344'e göre uygulanabilecek yasal tavan üzerinden yeni kiranızı hesaplayalım.
Kira artışının yasal dayanağı
Türkiye'de kira artışları Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesiyle düzenlenmektedir. Maddeye göre taraflar kira artış oranını serbestçe belirleyebilir; ancak belirlenen oran, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede hiç oran belirlenmemişse veya belirlenen oran TÜFE'yi aşıyorsa yasal tavan otomatik olarak devreye girer.
Önemli bir ayrıntı: kanun "bir önceki kira yılında" ifadesini kullanır. Bu, sözleşme yenileme tarihinden bir ay önce açıklanan TÜFE rakamının esas alındığı anlamına gelir. Örneğin Mart ayında yenilenecek bir sözleşme için Şubat ayı TÜFE ortalaması kullanılır.
TÜFE 12 aylık ortalama ne demek?
TÜİK her ay aylık enflasyon rakamını açıklarken bir de "12 aylık ortalamalara göre değişim" rakamı yayımlar. Bu oran, son 12 ayın TÜFE değerlerinin ortalamasının bir önceki 12 aylık ortalamayla karşılaştırılmasıyla bulunur. Aylık enflasyondan farklı olarak daha yavaş hareket eder ve ani fiyat dalgalanmalarından daha az etkilenir. Kira artışı hesabında kullanılan işte bu 12 aylık ortalama oranıdır.
Güncel oran her ayın 3'ünde TÜİK tarafından açıklanır ve bu hesaplayıcı otomatik olarak güncellenir.
Kira artışı hesaplama örneği
Mevcut kiranızın 25.000 TL olduğunu ve sözleşmenizin Haziran 2026 ayında yenilendiğini varsayalım. Güncel TÜFE 12 aylık ortalama %%32,24 olduğuna göre: 25.000 × %32,24/100 = 8.060 TL artış. Yeni kira tavanı: 33.060 TL. Ev sahibiniz bu tutarın üzerinde bir kira talep edemez.
Kiracı haklarınızı bilin
Yasal tavanı aşan zam geçersizdir. Ev sahibi TÜFE'nin üzerinde bir artış talep ederse kiracı bunu ödemek zorunda değildir. Bu durumda yapılacak en etkili adım, yasal sınırı belirten bir noter ihtarnamesi göndermektir. İhtarnameye rağmen ısrar eden ev sahibine karşı sulh hukuk mahkemesinde kira tespiti davası açılabilir.
Beş yılı aşan sözleşmelerde kira tespiti davası. Aynı kiracıyla beş yılı geçen kira ilişkilerinde mahkeme, tarafların anlaşamaması halinde hakkaniyete uygun kira bedelini re'sen belirleyebilir. Bu dava hem kiracı hem ev sahibi tarafından açılabilir ve sonuç her iki tarafı da bağlayıcıdır.
Depozito iadesi. Sözleşme sona erdiğinde ev sahibinin depozitoyu en geç üç ay içinde iade etmesi gerekmektedir. Kiracının kasıtlı veya ihmalden kaynaklanan zararları tespit edilmedikçe depozito kesinti yapılmadan iade edilir.
Haziran 2026 kira artış oranı nedir?
TÜİK verilerine göre TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı %32,24 olarak gerçekleşti. Bu oran, Haziran 2026 ayında sözleşmesi yenilenen konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulanabilecek en yüksek yasal artıştır.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre kira artışı, zammın uygulanacağı aydan bir önceki ayda açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır; daha yüksek bir oran yazsa bile geçerli üst sınır TÜFE'dir.
%25 kira zammı sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. 2022–2024 döneminde konut kiraları için geçerli olan %25 tavan uygulaması 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Artık tüm kiralar için tek yasal sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
İş yeri kirası için de aynı kural geçerli mi?
Evet. Türk Borçlar Kanunu m.344 hem konut hem de çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir. Ancak taraflar arasında yabancı para birimiyle yapılan sözleşmeler farklı kurallara tabidir; bu hesaplayıcı yalnızca TL cinsinden kiralar için uygundur.
Ev sahibi TÜFE'den fazla zam yapabilir mi?
Yasal olarak yapamaz. TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde yapılan artışlar geçersizdir; kiracı bu artışı ödemek zorunda değildir. Ev sahibinin aşırı zam talebine itiraz etmek için noter ihtarnamesi göndermek yeterlidir. Kira tespit ve uyarlama davası ise ancak beş yılı aşan sözleşmelerde gündeme gelir.
Veri kaynağı: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi (her ayın 3'ünde güncellenir), Türk Borçlar Kanunu m.344. Bu araç bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.